Cara Mengecek Legalitas Rumah Sebelum Membeli agar Terhindar dari Masalah
Bayangkan sudah menabung bertahun-tahun, akhirnya punya cukup uang untuk beli rumah impian, tapi ternyata rumah itu bermasalah secara hukum. Sertifikatnya ganda, atau parahnya, tanahnya sedang disengketakan pihak lain. Uang bisa raib begitu saja, dan rumah yang sudah dibeli pun terancam melayang. Karena itu, mengecek legalitas rumah bukan langkah opsional — ini adalah keharusan yang tidak boleh dilewatkan.
1. Minta Fotokopi Sertifikat dari Penjual
Langkah pertama yang paling sederhana: minta fotokopi sertifikat tanah dari penjual atau developer. Usahakan Anda melihat langsung dokumen fisiknya, minimal salinannya. Lalu cocokkan nama di sertifikat dengan KTP penjual. Kalau namanya berbeda, jangan ragu bertanya kenapa. Bisa jadi rumah tersebut warisan — kalau iya, pastikan ada Surat Keterangan Waris beserta persetujuan dari semua ahli waris untuk menjual rumah tersebut.
2. Cek Keaslian Sertifikat ke BPN
Sayangnya, sertifikat palsu masih cukup marak beredar. Supaya lebih tenang, bawa fotokopi sertifikat ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Di sana, BPN akan mengecek apakah sertifikat tersebut terdaftar resmi dan bebas dari blokir atau sita jaminan bank. Cara lain yang lebih praktis, Anda juga bisa mengeceknya secara online lewat aplikasi "Sentuh Tanahku" yang dirilis resmi oleh Kementerian ATR/BPN.
3. Periksa Izin Mendirikan Bangunan (IMB) / PBG
Tanah yang legal saja belum cukup — bangunan di atasnya pun perlu punya izin resmi. Dulu namanya Izin Mendirikan Bangunan (IMB), sekarang berganti nama menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dokumen ini memastikan bangunan didirikan sesuai peruntukan tata ruang dan standar keselamatan. Tanpa PBG, Anda bisa kesulitan saat ingin merenovasi rumah nantinya, bahkan berisiko terkena penggusuran oleh pemerintah daerah.
4. Cek Bukti Pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan)
Mintalah bukti pembayaran PBB dari penjual, idealnya untuk 5 tahun terakhir. Ini penting agar Anda tidak kebagian "warisan" tunggakan pajak yang justru membebani di kemudian hari. Selain itu, Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB juga mencantumkan luas tanah dan bangunan versi pemerintah daerah — data ini bisa Anda cocokkan dengan yang tertera di sertifikat.
5. Perhatikan Jenis Sertifikat: SHM atau HGB?
Ada dua jenis sertifikat yang umum ditemui: Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB). Bedanya cukup penting. SHM memberi Anda hak penuh atas tanah tanpa batas waktu, sedangkan HGB memiliki masa berlaku (biasanya 20-30 tahun) dan harus diperpanjang saat habis. Jadi kalau rumah incaran Anda berstatus HGB, cek dulu kapan masa berlakunya berakhir. Ingin tahu perbedaannya lebih detail? Baca juga artikel SHM, HGB, AJB, dan PPJB.
6. Percayakan pada Notaris/PPAT yang Kompeten
Sebisa mungkin, hindari transaksi jual beli properti "di bawah tangan" alias tanpa notaris. Gunakan jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang wilayah kerjanya mencakup lokasi rumah tersebut. PPAT punya kewenangan hukum untuk mengecek legalitas ke BPN sekaligus membuat Akta Jual Beli (AJB) yang sah. Memang ada biaya tambahan untuk jasa notaris, seperti dijelaskan di artikel Biaya Membeli Rumah, tapi anggap saja ini sebagai "premi asuransi" demi keamanan aset Anda di masa depan.
7. Telusuri Riwayat Kepemilikan Lewat Warkah Tanah
Kalau ada sesuatu yang terasa janggal, notaris bisa membantu menelusuri warkah tanah, yaitu riwayat kepemilikan tanah dari awal hingga sekarang. Langkah ini terutama penting jika Anda berencana membeli tanah girik atau letter C yang belum bersertifikat — meski sebenarnya kami sarankan pembeli pemula untuk menghindari jenis tanah ini terlebih dahulu.
8. Pastikan Bebas dari Hak Tanggungan
Cek juga apakah sertifikat rumah sedang dijaminkan (diagunkan) ke bank oleh penjual. Jika ternyata iya, proses jual belinya jadi sedikit lebih panjang: harus melibatkan pihak bank (baik lewat over kredit maupun pelunasan di muka) serta notaris, untuk menerbitkan Surat Roya alias pencabutan hak tanggungan, sebelum akhirnya sertifikat bisa dibalik nama ke Anda.
Pada akhirnya, mengecek legalitas adalah bentuk pencegahan paling murah dibanding risiko yang harus ditanggung nanti. Jadi, jangan terburu-buru menyerahkan Booking Fee sebelum Anda, atau notaris Anda, benar-benar memastikan rumah tersebut 100% aman secara hukum.